Einer meiner Mieter betreibt ein gut gehendes Restaurant. Nunmehr hat er die Mietzahlungen in beträchtlicher Höhe einbehalten. Er behauptet, dass wegen anhaltender Bauarbeiten in der Nachbarschaft die Gäste fernbleiben würden. Deshalb müsse er nicht die volle Miete zahlen. Ist er hierzu berechtigt und was kann ich machen?

Dass Lärm stören oder sogar krank machen kann, ist allgemein bekannt. Inwieweit er auch zur Mietminderung berechtigt, hat das Oberlandesgericht Braunschweig mit einem aktuellen Urteil anschaulich aufgezeigt (Az. 1 U 68 / 10). Seiner Meinung nach setzt die Mietminderung einen Mangel des Mietobjekts voraus, der sich auf die Brauchbarkeit auswirkt, etwa eine defekte Heizungsanlage. Die Mietminderung ist kein Anspruch, sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflicht. Einen entsprechenden Mangel nehmen die Gerichte auch an, wenn gewöhnliche Geräusche wegen schlechter Dämmung aus der Nachbarwohnung durchdringen (Landgericht Berlin, Az. 67 S 335 / 08). Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgerechten Gebrauch nur mittelbar berühren – wie Baulärm auf dem Nachbargrundstück –, sind nur dann relevant,  wenn der Mieter nicht bereits bei Vertragsschluss mit solchen Beeinträchtigungen rechnen konnte. Bei älteren Gebäuden in der Nachbarschaft sei mit Störungen durch Bau- und Renovierungsarbeiten immer zu rechnen, stellten nunmehr die Braunschweiger Richter dar.

In Ihrem Fall ist also zu prüfen, ob Ihrem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags bewusst sein musste, dass es aufgrund des Baubestandes in der Nachbarschaft zu Verbesserungsmaßnahmen kommen könnte. Musste ihm dies klar sein, ginge seine Mietminderung ins Leere.
Im Übrigen kommt Ihnen, da Sie den Lärm auf dem Nachbargrundstück weder verursacht haben noch unterbinden können, der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch des § 906 BGB zu Gute: Überschreitet die berechtigte Mietminderungsquote die durchschnittliche örtliche Nettorendite, können Sie sich die Einbußen beim lärmenden Nachbarn zurückholen (Landgericht Berlin, Az. 51 S / 245 / 10).