Nun wird es ernst mit der Mietrechts-Reform

Nach einiger Kritik selbst von gutmeinenden Gefolgsleuten macht sich die schwarz-gelbe Bundesregierungnun doch daran, Ungerechtigkeiten im Mietrecht zu beseitigen und vielen Vermietern das Leben zu erleichtern. Doch es gibt auch rauen Gegenwind: SPD-Vorstandsvize Klaus Wowereit will Vermieter noch stärker belasten.

Von Harald Gruber

Auf solche Sätze einer Bundesjustizministerin mussten private Vermieter in Deutschland lange warten: „Der Schutzauftrag des sozialen Mietrechts gilt nicht für Mietnomaden, die von Anfang an keinen Cent Miete zahlen wollen. Gegen Mietbetrüger brauchen Vermieter ein wirksames Instrumentarium. Über 60 Prozent der vermieteten Wohnungen gehören Privatpersonen, die darauf ihre Altersvorsorge aufbauen. Für sie kann der wirtschaftliche Schaden bei Zahlungsunfähigkeit eines Mieters existenzbedrohlich sein.“ Ganz im Gegensatz zu ihrer Amtsvorgängerin Brigitte Zypries scheint Sabine Leutheusser-Schnarrenberger die Sorgen verstanden zu haben, die viele hunderttausend Vermieter im Land  umtreibt.

Offenbar aufgeweckt und beflügelt von der massivem Protestwelle gegen die weltfremden Zwangsmodernisierungsvorschriften für Immobilieneigentümer, die Bundesumweltminister Norbert Röttgen (CDU) und Bundeswirtschaftsminister Rainer Brüderle (FDP) in der ersten Fassung ihres (zunächst auch von Bundeskanzlerin Angela Merkel hoch gelobten) Energiekonzepts festgeschrieben hatten, hat sich Schwarz-Gelb an jene fast schon vergessen geglaubten Passagen im Koalitionsvertrag erinnert, in denen es um eine vermieterfreundliche Reform des Mietrechts geht.

Kanzlerin Merkel: Mieter müssen sich mehr an den Kosten beteiligen
Schon im Zuge der auch von Haus & Grund mit guten Argumenten befeuerten Klimaschutzdebatte hatte Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) in einem Interview mit der Süddeutschen Zeitung angekündigt, dass Hauseigentümer künftig einen größeren Teil der Kosten für energiesparende Modernisierungsmaßnahmen auf Mieter umlegen dürfen. Zitat: „Das findet natürlich auf den ersten Blick nicht jeder gut. Aber es ist doch verständlich, dass sich solch eine Investition in die Zukunft sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter lohnen muss.“

Jetzt präzisierte Bundesjustizministern Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) gegenüber der FAZ ihre Vorstellungen von einer sinnvollen Neufassung des Mietrechts, die sie in den nächsten Tagen und Wochen mit den Rechtspolitikern ihrer Fraktion und der Union abstimmen will. „Die energetische Modernisierung von Gebäuden bietet große Chancen für den Klimaschutz. Das Mietrecht darf deshalb keine Steine in den Weg legen, wenn sich Vermieter dafür engagieren“, so die Ministerin. Entgegen der bisherigen Rechtslage sollen Mieter demnach künftig während der Umbauzeit keine Mietminderung mehr geltend machen dürfen, wenn ihr Vermieter in energiesparende Umbau-Maßnahmen investiert. Auch soll es gegen entsprechende Modernisierungen keine Widerspruchsmöglichkeit mehr geben. „Rechtlich verpflichtende, ordnungsgemäß durchgeführte energetische Sanierungen führen nicht zu einer Mietminderung und sind vorbehaltlos zu dulden“, heißt es nun aus dem Justizministerium.

Vermieter sollen es künftig deutlich leichter haben
Auch die formalen Anforderungen für Mieterhöhungen nach energiesparenden Sanierungsmaßnahmen werden gesenkt. So sollen Vermieter künftig keine konkreten Messungen mehr vornehmen müssen, um für eine etwaige Mieterhöhung die tatsächlichen Verbesserungen durch neue Fenster und dickere Wärmedämmung dokumentieren zu können. Oft waren es gerade solche komplizierten Vorschriften, an denen eine Mieterhöhung in der Praxis nur allzu häufig scheiterte. Künftig soll es hierfür ausreichend sein, auf technisch anerkannte Pauschalwerte zu verweisen.
Leutheusser-Schnarrenberger will laut Zeitungsberichten außerdem die Rechte von Wohnungseigentümern stärken, wenn die Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen. Konkret soll künftig eine Räumung der Wohnung schneller und kostengünstiger möglich sein. Denn bislang hilft es betroffenen Vermietern selbst dann wenig, wenn sie vor Gericht einen vollstreckbaren Titel gegen die Bewohner erstritten haben und ihrer Räumungsklage stattgegeben wurde. Für die Räumung der Wohnung muss nämlich ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet werden – und der verlangt in aller Regel einen Vorschuss von mehreren tausend Euro auf seine anfallenden Kosten, weil er das verbliebene Mobiliar abtransportieren und einlagern muss. Die Ministerin hat nun vor, ausdrücklich eine Alternative hierzu im Gesetz zu verankern, nämlich die so genannte „Berliner Räumung“. Der betrogene Vermieter kann dabei auf sein Pfandrecht pochen und die Gegenstände des zahlungsunfähigen (oder -unwilligen) Mieters selbst in seine Obhut nehmen.

Erste Kritik nicht nur von Mieterbund und Opposition
Ob damit tatsächlich die seit langem vorgetragenen berechtigten Forderungen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund erfüllt sind, muss nach Durchsicht des ersten Referenten-Entwurfs allerdings bezweifelt werden (siehe nebenstehenden Kasten). Doch noch sind die Pläne der Justizministerin nicht vom Kabinett abgesegnet – geschweige denn vom Parlament rechtsverbindlich verabschiedet. Und wie kaum anders zu erwarten, gibt es von Seiten des Mieterbunds massive Proteste. Dass neben SPD und Linken inzwischen auch einige CDU-Bundestagsabgeordnete auf diesen Zug aufgesprungen sind und vor einem massiven Abbau des Mieterschutzes in Deutschland warnen, ist alles andere als ein gutes Zeichen.

Das Land Berlin will sogar die Mieter-Rechte weiter stärken
Ganz neues Ungemach könnte den privaten Hauseigentümern und Vermietern im Land ebenfalls aus Berlin ins Haus stehen: Der dortige Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit (SPD) und seine rot-dunkelrote Stadtentwicklungs-Senatorin Ingeborg Junge-Reyer wollen nämlich über eine Bundesrats-Initiative ebenfalls das Mietrecht ändern – allerdings in eine ganz andere Richtung wie sie Immobilieneigentümern lieb sein kann. Das Land Berlin will über den Bundesrat erreichen, dass Vermieter die Miete nicht wie bisher um bis zu 20 Prozent in drei Jahren erhöhen dürfen, sondern in vier Jahren um höchstens 15 Prozent. „Überzogene Mieten bei Neuverträgen in begehrten Lagen von Großstädten“ (was immer das im Einzelfall genau sein mag) sollen sogar mit Bußgeld belegt werden. Und Modernisierungskosten sollen höchstens noch zu neun statt wie bisher zu elf Prozent jährlich auf die Mieter abgewälzt werden dürfen.

Damit jedoch nicht genug: Die Initiative des Berliner Senats sieht auch vor, dass Mietverträge künftig nur dann abgeschlossen werden können, wenn den Mietinteressenten schon bei der ersten Wohnungsbesichtigung eine Kopie des so genannten bedarfsorientierten Energieausweises überlassen worden ist. Die eigentumspolitische Stoßrichtung ist klar: „Ziel dieses Gesetzes ist es insbesondere, die Mieterschaft vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen. Es führt zu Belastungen der Vermieter und im gleichen Umfang zur Entlastung der Mieterhaushalte“, heißt es denn auch ganz unmissverständlich im Gesetzentwurf, der noch im November im Bundesrat diskutiert werden soll. Fast schon Realsatire ist es allerdings, dass die SPD-Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer ihren Vorstoß wörtlich folgendermaßen begründet: „Wir möchten einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern, ein soziales Mietrecht und eine größere Akzeptanz für Sanierungen zur Energieeinsparung.“

Wie wird Kurt Beck im Bundesrat reagieren?
Für die Haus- und Grundeigentümer hier in Rheinland-Pfalz besonders spannend wird es sein, wie Ministerpräsident Kurt Beck im Bundesrat wohl auf die Initiative seiner Parteigenossen im Osten reagieren wird. Im Gegensatz zum Bundesland Berlin, wo der in allen Umfragewerten auf ein Rekord-Tief abgestürzte Bürgermeister Klaus Wowereit bei einem Mieter-Anteil von rund 80 Prozent offenbar hofft, mit solcher Gesetzes-Polemik auf Stimmenfang gehen zu können, hat es die ebenfalls schon im Vorwahlkampf befindliche Landesregierung von Rheinland-Pfalz nämlich mit einem landesweiten Wohneigentümer-Anteil von über
60 Prozent zu tun.

Enttäuschung pur

Alles nur eine Mogelpackung?

Geht es der nun in Angriff genommenen Mietrechtsreform ähnlich wie manch anderem Regierungsprojekt – frei nach dem Motto: erst großartige Ankündigungen, dann klitzekleine Brötchen? Nach einer prüfenden Durchsicht des ersten Gesetz-Entwurfs, der Haus & Grund kurz nach Redaktionsschluss dieser Ausgabe vorlag, sieht es ganz danach aus.

Bei den zunächst von der Ministerin angekündigten Erleichterungen wurden in den tatsächlichen Gesetzes-Text so viele Einschränkungen und Sondertatbestände aufgenommen, dass der Berliner Haus & Grund Zentralverband bereits von einer „Mogelpackung“ spricht. Der Entwurf ziele „völlig ins Leere“, und sei „denkbar ungeeignet“, die tatsächlichen Probleme bei der energetischen Sanierung oder beim Schutz vor Mietnomaden zu lösen. Man darf also gespannt sein, wie sich dieses Thema weiter entwickelt – wir von der Redaktion jedenfalls bleiben für unsere Leser weiterhin am Ball.