Auch 2011 fordert vollen Einsatz von Haus & Grund

Immer höhere steuerliche Belastungen, immer noch strengere Vorgaben zur zwanghaften Dämmung
von Altbauten, immer noch konfusere Regelungen im Mietrecht: Haus & Grund hat in den nächsten Monaten jede Menge Baustellen, um im Dialog mit der Politik die berechtigten Interessen der Eigentümer zu vertreten. Dabei ist das große Zukunftsthema bislang noch so gut wie gar nicht auf der Tagesordnung: die altengerechte Modernisierung unserer Bestandsgebäude. Ein Ausblick auf das Jahr 2011 aus eigentumspolitischer Sicht.

Von Ass. jur. Manfred Leyendecker und Harald Gruber

Zwei Drittel aller Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern haben das Rentenalter erreicht, aber nur die wenigsten Eigenheime (und nicht einmal zwei Prozent aller Wohnungen in Deutschland insgesamt) sind bislang altengerecht gestaltet. Hier liegt eine große Herausforderung vor der privaten Wohnungswirtschaft – und ein riesiges Ausbaupotenzial für Handwerker, spezialisierte Herstellerfirmen und Anbieter mobiler Dienstleistungen. Schließlich steigt die Zahl und der Anteil alter Menschen in den nächsten Jahrzehnten immer weiter an.

Altersgerechtes Wohnen wird zur großen Zukunfts-Herausforderung
Ziel muss es sein, dass die alten Menschen so lange wie möglich aktiv und selbstständig in ihren Wohnungen leben können. Nicht das Altenheim, sondern das alte Heim lautet hier der Leitspruch. Schon allein deshalb werden Investitionen in einen altengerechten Umbau immer interessanter – nicht nur beim eigenen Heim, sondern auch in die vermietete Immobilie. Schon heute nämlich machen viele Vermieter die Erfahrung, dass ihre Mieter älteren Semesters seltener umziehen, zuverlässiger ihre Miete zahlen und behutsamer mit der Mietsache umgehen. In Summe reduziert dies den Bewirtschaftungsaufwand beträchtlich. Es lohnt sich also nicht nur aus sozialen Gründen, den Wohnungsbestand auf diese wachsende Zielgruppe auszurichten – es lohnt sich auch wirtschaftlich.

Der Haus & Grund Landesverband hat diese Chancen (und die Herausforderungen) schon vor einigen Jahren erkannt und dem rheinland-pfälzischen Finanzministerium bereits im Jahr 2008 konkrete Vorschläge unterbreitet. In den nächsten Wochen und Monaten werden wir uns dem Thema intensiv weiter widmen und sowohl vor als auch nach der Landtagswahl mit den verantwortlichen Politikern im Dialog bleiben (siehe hierzu auch unseren Bericht über das Gespräch des Haus & Grund Landesverbands mit Vertretern der SPD-Landtags-Fraktion im Mainzer Landtag).
Und auch bei einem Dauerbrenner ist Haus & Grund gefordert: Bekanntlich will die Bundesregierung mit ihrem ehrgeizigen Energiekonzept unser Land zum weltweiten Klimaschutz-Vorbild machen. Das ursprüngliche Ziel, alle Bestandsgebäude per Modernisierungszwang quasi zu Null-Energie-Häusern zu machen, hat einen Sturm der Entrüstung ausgelöst, so dass Berlin rasch wieder zurückrudern musste. Unsere Eigentümerschutz-Gemeinschaft hat sich dabei als unnachgiebiges Bollwerk erwiesen. Aber abschließend geklärt ist noch lange nichts. Viele Details sind noch offen, und das Ziel, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu haben, verfolgt Schwarz-Gelb weiterhin.

Ohnehin sind sich die Architekten, Bauphysiker und Gesundheits-Experten keinesfalls einig, ob die verordnete Rettung des Weltklimas nicht tödlich für unser Wohnklima ist. Dämm-Wahnsinn, Käseglockenideologie, Vermummungs-Hysterie, gleichzeitig Schimmelgefahr, gigantische Geschäftemacherei und Brutstätte für Krankheitserreger: Hier sind für die Zukunft jede Menge Studien und Gegenstudien zu erwarten. Am deutschen Dämmstoffwesen soll das Weltklima genesen? Das kann es eigentlich nicht sein. In jedem Fall gilt es, mit Behutsamkeit zu Werke zu gehen.

Gegen noch strengere Auflagen bei der energetischen Sanierung
Auch wenn es sicher ein dickes Brett wird, das es da zu bohren gilt: Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund wird auch im kommenden Jahr dafür eintreten, dass die ohnehin schon übertriebenen Energieeinspar- und Wärmeschutzverordnungen nicht noch strenger gefasst werden. Zumal die große Frage auch von der Politik nicht beantwortet werden kann: Wer zahlt am Ende die Rechnung? Hier scheinen auch diejenigen noch keine Antwort gefunden zu haben, die für immer noch mehr Klimaschutz plädieren. Angesichts der riesigen Verschuldung der öffentlichen Hand dürfte vom Staat keine große Hilfe zu erwarten sein – weder mit spürbaren Steuersenkungen oder einer gezielten Aufstockung der bestehenden Fördermittel. Doch auch die Mieter können nicht über Gebühr belastet werden – viele Vermieter spüren schon jetzt schmerzhaft die finanzielle Not in vielen deutschen Privathaushalten. Bleibt am Ende also nur der Eigentümer – egal ob als Vermieter oder Selbstnutzer? Was manche politischen Träumer vielleicht gerne so hätten, scheitert spätestens am Bankschalter. Denn viele private Eigentümer erhalten schon allein aus Altersgründen keine Kredite für die Modernisierung ihrer Bestandsgebäude.

Auch hier also muss wieder die Vernunft Einzug halten. Anzustreben ist eine Balance zwischen einer lebenswerten Umwelt, dem verantwortlichen Umgang mit den immer knapper werdenden Energieträgern und einer sozial austarierten Lastenverteilung unter den Betroffenen. Aber an den Schranken der Eigentumsgarantie muss jedwede Öko-Revolution halt machen. Von diesem Postulat wird sich unsere Eigentümerschutz-Gemeinschaft nicht abbringen lassen.

Für eine Mietrechtsreform, die mehr Gerechtigkeit bringt
Von Klimaschutz-Träumereien zurück auf den harten Boden all jener Probleme, mit denen private Vermieter täglich zu kämpfen haben. Im Koalitionsvertrag hatten sich CDU, CSU und FDP darauf verständigt, dem Mietnomadentum künftig endlich wirksam zu begegnen. Eine Studie der Universität Bielefeld hat dieser Tage wichtige Erkenntnisse erbracht – nicht zuletzt dank reger Beteiligung zahlreicher Haus & Grund Mitglieder (siehe Seite 8). Jetzt endlich muss die Politik auch halten, was dereinst versprochen wurde. Doch der aktuell vom Bundesministerium der Justiz vorgelegte Gesetzentwurf ist völlig ungenügend und zur Problemlösung nicht geeignet.

Haus & Grund hat eine radikale Nachbesserung eingefordert – und wird den weiteren Weg der versprochenen Reformen kritisch begleiten. Gleiches gilt für die weiteren vorgesehenen Änderungen zum Mietrecht, wie beispielsweise Duldungspflicht von Sanierungsmaßnahmen oder Mieterhöhung nach Modernisierung. Immerhin hat Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) die Beanstandungen als sachdienlich anerkannt und zugesagt, den Entwurf zu überprüfen und gegebenenfalls zu überarbeiten. Wir werden die Ministerin an ihren eigenen Aussagen messen.

Gegen weitere Erhöhungen von Grund- und Grunderwerbsteuer
Alarmierend ist, was jetzt aus Mainz zu erfahren war: Die Landesregierung schließt eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer über den derzeit gültigen Satz von 3,5 % hinaus offenbar nicht mehr aus. Begründet hat dies Finanzminister Dr. Carsten Kühl (SPD) mit der staatlichen Konsolidierungsaufgabe. Andere Bundesländer sind hier schon vorgeprescht und stecken sich bis zu fünf Prozent des Kaufpreises von Häusern, Eigentumswohnungen oder Bauplätzen ins Steuersäckel ein. Gerade für junge Familien und ältere Eigentümer sind solche heimlichen Steuer-Explosionen fatal. Junge Familien müssen zur Erfüllung ihres Wunsches nach einem Eigenheim ohnehin sehr knapp kalkulieren. Genauso benachteiligt werden alte Menschen, die ihr zu groß gewordenes Eigenheim veräußern und sich stattdessen eine kleinere und altersgerechte Immobilie zulegen wollen.

Was für die Einmal-Steuer auf den Erwerb von Grundeigentum gilt, kommt bei der jetzt angestoßenen Reform der alljährlich wiederkehrenden Grundsteuer erst recht zum Tragen. Hier ist die Dimension nämlich noch gewaltiger, schließlich sind bundesweit etwa 35 Millionen Grundstücke betroffen. Und sie ist nicht nur für die Eigentümer von Belang, sondern auch für die Mieter, weil die Grundsteuer in mietrechtlicher Hinsicht zu den umlegungsfähigen Betriebskosten zählt. Wie die neue Steuerbemessungsgrundlage aussehen wird, ist derzeit noch nicht abzusehen. Haus & Grund wird sich in jedem Fall dafür einsetzen, dass sich die Steuer-Gesamtbelastung für die Eigentümer nicht noch weiter erhöht.