Noch immer viele Fragezeichen über geplanter Mietrechtsreform

Die Bundesregierung hat einen aktuellen Referentenentwurf zum Mietrecht vorgelegt. Im Vergleich zum Entwurf vom Mai 2011 ist die neue Fassung zumindest in punkto energetischer Sanierung teilweise etwas mieterfreundlicher. Aber: Nach wie vor besteht Diskussionsbedarf.

Von Martin H. Müller

Eine Reihe von Neuregelungen sieht der aktuelle Referentenentwurf zur Mietrechts-reform im Wesentlichen unverändert zum ersten Entwurf aus dem Mai 2011 vor (wir berichteten). Dazu gehören unter anderem die gesetzliche Regelung der so genannten „Berliner Räumung“, die Möglichkeit, per einstweiliger Verfügung einen Räumungstitel gegen Personen zu erlangen, die der Mieter ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat, die Nichtzahlung der Kaution als Grund für eine fristlose Kündigung, die erschwerte Kündigung bei Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder Personenmehrheiten sowie die Möglichkeit, im Prozess um Mietzahlungen eine Hinterlegungsanordnung zu erwirken.
Und was vielen sanierungwilligen Vermietern besonders wichtig sein dürfte: Neuer wie alter Entwurf sehen vor, dass Mieter wegen Maßnahmen der energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten kein Minderungsrecht haben. Aber: Insgesamt ist der neue Entwurf bei der Frage der energetischen Sanierung etwas mieterfreundlicher als der bisherige. An dieser Stelle ein Überblick über die wichtigsten Änderungen gegenüber dem ersten Entwurf:

• Unter dem Begriff der „energetischen Modernisierung“ werden nur noch solche Maßnahmen gefasst, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird“ (§ 555b Nr. 1 BGB-Entwurf). Der erste Entwurf hatte diesen Begriff noch wesentlich weiter gefasst und auch Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur effizienteren Nutzung von Energie oder zum sonstigen Klimaschutz zur energetischen Modernisierung gezählt. Bei solchen Maßnahmen soll der Minderungsausschluss nach dem neuen Entwurf nicht greifen.

• Die Möglichkeit, nach einer Modernisierung die Miete zu erhöhen, ist im neuen Entwurf ebenfalls restriktiver ausgestaltet. Maßnahmen, die allein dem Klimaschutz dienen, sich aber nicht unmittelbar auf die Mietsache auswirken, nimmt der neue Entwurf von der Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung aus. Solche Maßnahmen müsse der Mieter zwar im Allgemeininteresse dulden, er dürfe aber nicht zu ihrer Finanzierung herangezogen werden, heißt es in der Begründung.

• Im Übrigen sieht auch der neue Entwurf vor, dass der Vermieter die Kosten für Maßnahmen, die der energetischen Modernisierung (im nun enger gefassten Sinne), der Wassereinsparung oder der Verbesserung der Mietsache dienen, jährlich in Höhe von 11 Prozent auf den Mieter umlegen kann.

• Die geplanten Neuregelungen zum Contracting, die die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter umlegen kann, definieren, sollen dem neuen Entwurf zufolge auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten. Hierdurch soll die einheitliche Umstellung von gemischt genutzten Gebäuden ermöglicht werden, heißt es in der Begründung.

Wann der neue Entwurf jetzt endlich in ein Gesetz gegossen wird, ist nach Auskunft des Bundesjustizministeriums auf Anfrage unserer Redaktion aber nach wie vor unklar. Bis Mitte Januar haben jetzt erst einmal noch die Bundesländer sowie Haus & Grund und die weiteren wohnungswirtschaftlichen Verbände Zeit, um Stellung zu beziehen. Im Anschluss wandert der Entwurf mitsamt deren Wunschliste dann nochmals zur Beratung in die Ressorts und später ins Kabinett. Vermieter müssen sich also weiterhin gedulden.