Streit um die Nebenkosten: So wehren Sie sich richtig

Zwei strenge Winter in Folge hinterlassen ihre Spuren: Auch in diesem Jahr müssen sich viele private Vermieter wieder mit Nachzahlungs-Forderungen an ihre Mieter wenden, wenn sie auf den gestiegenen Betriebskosten nicht sitzen bleiben wollen. Unterstützung hierbei gibt es von Haus & Grund – und von einem aktuellen BGH-Urteil.

Von Harald Gruber

„Jede zweite Nebenkostenabrechung ist falsch“ – mit dieser Horror-Schlagzeile (die leider von vielen Medien immer wieder gerne aufgegriffen wird) sorgt der Deutsche Mieterbund regelmäßig für Streit und Ärger in deutschen Treppenhäusern. Dass dabei (ganz gewiss nicht ohne Hintergedanken!) oftmals wegen eines Streits um Cent-Beträge tausendfach die Vertrauensverhältnisse zwischen Vermietern und Mietern zerstört werden, die bislang über Jahre hinweg hervorragend funktioniert haben, wird offenbar durchaus billigend in Kauf genommen.

Jetzt mussten sich die Nebenkosten-Streitgockel beim Deutschen Mieterbund jedoch selbst in die juristischen Schranken weisen lassen – und zwar von oberster Stelle beim Bundesgerichtshof. Der BGH nämlich kassierte den so genannten „Betriebskostenspiegel“, den der Mieterbund seit Jahren veröffentlicht, um damit nach eigenen Angaben für „Transparenz und Vergleichbarkeit der Betriebskosten“ zu sorgen. Angeblich wären Mieter und Vermieter mit einer solchen Liste in der Lage, „Anhaltspunkte für eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung“ zu erhalten.

Betriebskosten hängen oft vom Verhalten der Mieter ab

Dass dies angesichts der dabei vorgenommenen erheblichen Pauschalierungen überhaupt nicht möglich ist, darauf hat Haus & Grund immer wieder hingewiesen. „Viele Betriebskostenarten entziehen sich schon deswegen einem Vergleich, weil sie ganz überwiegend vom Verbrauchsverhalten des Mieters abhängig sind. Dies gilt etwa für die Heizkosten oder die Kosten der Warmwasserversorgung“, so RA Dr. Kai H. Warnecke vom Haus & Grund Zentralverband. Mangelhaft sei der so genannte „Betriebskostenspiegel“ des Mieterbundes auch, weil er zwar Preise, nicht aber die Leistungen vergleicht – etwa bei Positionen wie „Versicherungen“ „Straßenreinigung“ oder „Hauswart“. Dennoch nahmen unzählige Mieter dieses willkürlich zusammengestrickte Machwerk des Mieterbundes zum Anlass, um mit ihren Vermietern über vermeintlich zu hohe Nebenkosten zu streiten. Nicht wenige zogen dabei sogar vor Gericht und verklagten ihre Vermieter wegen vermeintlich zu hoher Nebenkosten.

Diesem Unsinn musste erst in letzter Instanz der Bundesgerichtshof Einhalt gebieten. Die obersten Richter im Land stellten nun endgültig klar, dass der so genannte „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ des Mieterbundes keine Aussagekraft hat und nicht zum Vergleich in Einzelfällen herangezogen werden kann.
Mit seinem Urteil vom 6. Juli 2011 (Az. VIII ZR 340/10) entschied der BGH nämlich, dass der „Betriebskostenspiegel“ des Mieterbundes in einem Gerichtsverfahren über die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Betriebskosten nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen genügt. Tenor: Überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen der Betriebskosten kämen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Wie weltfremd dabei manche von ihrer vermeintlichen Interessenvertretung aufgestachelte Mieter vorgehen, offenbarte dabei der konkret vom Bundesgerichtshof zu entscheidende Fall: Die relativ hohen Müllgebühren, um die dort gestritten wurde, waren nämlich ausschließlich durch das (Fehl-)Verhalten der klagenden Mieter verursacht worden. Nachdem die Mieter die (gelbe) Wertstofftonne regelmäßig für Restmüll genutzt hatten, zog das Müllentsorgungsunternehmen die Wertstofftonne ein und ersetzte sie durch eine kostenpflichtige Restmülltonne. Auch die Empfehlung des Vermieters, Wertstoffe mittels kostenlos erhältlicher Wertstoffsäcke zu entsorgen, ignorierten die Mieter. Deswegen konnte der Vermieter die Zahl der Restmülltonnen nicht reduzieren – die Kosten blieben vergleichsweise hoch und wurden dann auch auf die Mieter als tatsächliche Verursacher umgelegt.

Mit Haus & Grund auf der sicheren Seite

Private Vermieter sollten sich also bei der Nebenkostenabrechnung in keinem Fall in Diskussionen mit ihren Mietern einlassen, wenn diese sich auf den so genannten „Betriebskostenspiegel“ des Mieterbundes berufen wollen. Als Mitglied von Haus & Grund können Sie sich gegen ungerechtfertigte Kritik zur Wehr setzen:

• Beim zuständigen Ortsverein können sich Mitglieder kostenlosen Rechtsrat einholen. Zahlreiche Vereine bieten gegen eine vergleichsweise geringe Gebühr gleich auch noch die Erstellung einer rechtssicheren Nebenkostenabrechnung an.
• Wer seine Abrechnungen lieber selbst erledigen möchte (oder muss), für den steht hier eine kostenlose Demo-Version der vieltausendfach bewährten Software „Nebenkosten easy“ bereit.

• Wenn Mieter dennoch meinen, wegen der Nebenkostenabrechnung vor Gericht ziehen zu müssen, dann sorgt dort eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung für Chancengleichheit. Auch hier profitieren Haus & Grund Mitglieder von den Sonderkonditionen einer speziell auf sie zugeschnittenen Police.